多地明确“一(yī)城一(yī)策”政策微調下(xià)樓市仍将“穩”字當頭

　　“全國12城樓市松綁，樓市回暖信号來了。”“樓市‘王炸’開(kāi)局！真的要回暖了”……去(qù)年底菏澤取消限售、廣州松綁公寓限購、青島取消搖号購房等政策以來，各大(dà)媒體(tǐ)平台上有關“利好”不斷，一(yī)時間，樓市回暖似乎成爲年後樓市的基調。
　　
　　然而，數據并不支持“樓市回暖”一(yī)說。有關機構監測數據顯示，2月份主要城市商(shāng)品房成交面積同比下(xià)降7.3%。與此同時，克而瑞數據顯示，2月份TOP100房企合約銷售4470億元，同比下(xià)滑15.6%。
　　
　　《每日經濟新聞》記者注意到，菏澤、廣州、青島等地樓市調控政策的微調雖然并未引起樓市的大(dà)起大(dà)落，但這也反應了當前房地産調控思路的轉變——從過去(qù)的“一(yī)刀切”“約談”，轉變爲“因城施策”“一(yī)城一(yī)策”，調控主體(tǐ)責任也從部委下(xià)放(fàng)到地方政府。
　　
　　多地調控思路已有轉變
　　
　　2018年12月18日，山東菏澤發布《關于推進全市棚戶區改造和促進房地産市場平穩健康發展的通知(zhī)》，明确提出取消此前“主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大(dà)的縣區實行新購住房限制轉讓措施”，正式取消早前“取得産權證書(shū)滿2年後方可上市交易”“非本地居民購房限制轉讓時間不少于3年”的限售政策。這也被市場解讀爲樓市調控出現“松動”。
　　
　　值得一(yī)提的是，就在山東菏澤發布上述通知(zhī)的次日，廣州發布《關于完善商(shāng)服類房地産項目銷售管理的意見》，規定2017年3月30日前土地出讓項目不限定銷售對象，可以銷售給個人。這也意味着廣州不再一(yī)刀切地執行“商(shāng)服類地産項目不得銷售給個人”政策。
　　
　　2018年12月27日晚，衡陽出台《關于暫停執行<關于規範市城區新建商(shāng)品房銷售價格行爲的通知(zhī)>的通知(zhī)》，拟暫停執行限價政策。不過該文件随後被官方以“其影響有悖于部門出台文件的初衷”爲由撤回。
　　
　　2018年12月31日，青島市高新區發布文件，暫停執行“青島市高新區商(shāng)品房公證搖号售房規則”。
　　
　　實際上，上述這些城市對樓市調控政策進行微調，其調控思路與過去(qù)的“政策一(yī) 刀切”“被約談”相比已有比較明顯的轉變。
　　
　　去(qù)年底召開(kāi)的全國住建工(gōng)作會議上，住建部部長王蒙徽就曾指出，堅持因城施策、分(fēn)類指導，夯實城市主體(tǐ)責任，加強市場監測和評價考核，切實把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。
　　
　　上述城市樓市政策的微調，正是“因城施策、分(fēn)類指導、夯實城市主體(tǐ)責任”的“一(yī)城一(yī)策”調控思路的具體(tǐ)體(tǐ)現。
　　
　　值得注意的是，早前多個城市還在地方兩會中(zhōng)明确表示要實行“一(yī)城一(yī)策”。據《每日經濟新聞》記者不完全統計，僅今年1月份，已有河南(nán)省、安徽省、上海市，以及杭州、甯波、福州、廈門、長沙等地紛紛表示要實行“一(yī)城一(yī)策”。
　　
　　易居研究院智庫中(zhōng)心研究總監嚴躍進告訴記者，不同的區域、不同的量級、不同的城市，其房地産市場呈現出的特點不盡相同。“一(yī)城一(yī)策”正是“因城施策、分(fēn)類指導、夯實城市主體(tǐ)責任”的體(tǐ)現，更加科學實際、實事求是。其含義在于，地方政府将獲得更大(dà)的調控自主權，根據自身實際情況進行調控。但同時，地方政府還需要承擔“穩地價、穩房價、穩預期”的調控責任。
　　
　　樓市仍将以“穩”爲基調
　　
　　取消限售、限價松動、暫停搖号……樓市會全面回暖？
　　
　　“調控依然會繼續，會放(fàng)松但不會放(fàng)開(kāi)，樓市将回溫但不會回暖。”新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者。他同時認爲，“房住不炒”仍是長期定位，回溫不等于回暖，放(fàng)松不等于放(fàng)開(kāi)，調控也不會退出。
　　
　　實際上，自2003年被确定爲國民經濟的支柱産業後，房地産業過去(qù)很長一(yī)段時間裏都被視爲經濟逆周期調節的工(gōng)具來使用。無論是2008年還是2014年，通過限購松綁、下(xià)調首付比例、降息等“維穩樓市”，房地産業一(yī)次次成爲抵禦“次貸危機”、經濟下(xià)行風險的有力工(gōng)具。
　　
　　當然，通過“維穩樓市”成功應對經濟下(xià)行風險的同時，随之而來的是房價一(yī)輪又(yòu)一(yī)輪快速上漲。
　　
　　目前，我(wǒ)國經濟運行保持總體(tǐ)平穩，但呈現出穩中(zhōng)有變、變中(zhōng)有憂的特點。2018年四季度GDP同比增速爲6.4%，爲2009年第二季度以來低水平。作爲經濟發展的三駕馬車(chē)，投資(zī)、消費(fèi)、淨出口面臨形勢複雜(zá)嚴峻。2018年，固定資(zī)産投資(zī)增速爲5.9%，較上年回落1.3個百分(fēn)點，增速自2009年以來呈逐年下(xià)降趨勢；社會消費(fèi)品零售總額同比增長9%，創2000年以來新低；貿易順差2.33萬億元，爲近4年低，同比增長負18.3%。
　　
　　複雜(zá)嚴峻的經濟形勢下(xià)，是否意味着房地産業将再次成爲逆周期調節的工(gōng)具呢？房價是否又(yòu)會如曆史一(yī)樣再次出現報複性上漲呢？
　　
　　多位業内人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時均持否定觀點，并表示當前樓市調控思路已發生(shēng)變化，房價報複性上漲的曆史将難再現，“穩”将成爲未來各地樓市調控政策的主基調。
　　
　　今年政府工(gōng)作報告也指出，“更好解決群衆住房問題，落實城市主體(tǐ)責任，改革完善住房市場體(tǐ)系和保障體(tǐ)系，促進房地産市場平穩健康發展。”
　　
　　與過往相比，2018年底以來樓市調控思路已明顯發生(shēng)變化。“穩”，正成爲當前各地樓市調控的主基調。
　　
　　如上海在年初表示正在研究制定完善房地産市場調控“一(yī)城一(yī)策”的長效機制。要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持嚴控高房價高地價不是權宜之計、減少經濟增長和财政收入對房地産業的依賴也不是權宜之計，堅持房地産市場調控不動搖、不放(fàng)松，實現穩地價、穩房價、穩市場預期的目标。
　　
　　而杭州則在近日的土地出讓文件中(zhōng)，将封頂溢價率由50%下(xià)調至30%。這也被視爲穩房價、穩預期的舉措。
　　
　　“一(yī)些城市提出‘一(yī)城一(yī)策’，不能簡單地理解爲政策松綁或收緊。”嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，“雖然調控思路已發生(shēng)變化，但目标都是一(yī)緻的，即要促進樓市穩定健康發展，積極落實‘房住不炒’的目标。”